株式会社キングトラスト KING TRUST

愛知県小牧市周辺の不動産専門店。不動産売買・賃貸管理・投資・空き家管理は株式会社キングトラストにおまかせください。

不動産投資

不動産投資

不動産投資

・収益物件に携わり25年の実績があり幅広い提案ができる
・賃貸業界出身者が4名在籍しているので賃貸業界からの目線で提案ができる
・大手賃貸仲介会社と数多くのパイプがある
・自社でも物件保有し賃貸していることで、貸主の立場が分かる
・数多くの銀行と自社取引があり紹介できる銀行が多い
・優良物件情報が多い
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当社のご提案

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不動産投資が初心者の方にも安心して投資ができるよう基本的なことからご提案をさせていただきます。
どんなことでもお気軽にご相談ください。
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不動産投資で一番のポイントである融資をどのようにすれば、思い通り融資をしてもらえるのかを、自らの不動産投資経験や数多くの取引経験からご提案させていただきます。
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物件の持ち込み可能です。
他社様のホームページ等で紹介されている物件でも、物件の査定や提案、購入のサポートをさせていただきます。

不動産賃貸経営について代表自身の考え

自己紹介

24歳で大手賃貸仲介会社入社し、法人や個人のお客様にたくさんのお部屋を借りていただき、入社3年目で全国350支店の中で個人売上第一位の実績を出すことができました。その後、2店舗の店長を経験させていただき、借主側と大家様側両方の営業を経験させていただきました。その後、31歳で不動産仲介・不動産管理の会社を立ち上げ、40歳の時に別会社にて不動産賃貸業を立ち上げ第一号の不動産賃貸物件を購入し、現在では10棟の賃貸物件を保有、経営させていただいています。自らが借主、貸主、管理、賃貸仲介、四者の立場を経験することにより、不動産投資に興味のある方、賃貸物件を保有されている方など、数多くのお客様の良きパートナーとして日々情報交換を重ねお客様と共に成長させていただいております。

銅谷守

これまでの賃貸経営

従来、不動産賃貸経営は、地主様が固定資産税や相続税対策の土地活用として始められました。 以前は、大家様が直接管理をしたり、建築会社や管理会社に一括借り上げという形ですべてを任せる形で、経営的意識がなくても需要のおかげで賃貸経営が成り立ってきました。

しかし、近年では人口減少も伴い賃貸住宅が供給過多状態に陥り、賃貸市場自体が大きく変化してきました。そんな中、経営的意識がない大家様ですと長期空室や入居トラブル・退去トラブル、大規模修繕などにより経営自体が行き詰まりことで、物件自体を手放す方が増えてきました。

また、大家様のご子孫もそのような賃貸市場の情報を耳にすることにより、現在利益が出ている物件でも賃貸経営の引継ぎを拒否されるケースが増えてきています。
そのため、現在では築15年以上の物件が売り物件として、多くの物件が市場に出てきています。

サラリーマン大家さんの進出

そのような売り物件を従来は賃貸業を専門とする不動産賃貸業者が購入し、賃貸業のプロとして賃貸経営をするというのが一般的でしたが、現在ではサラリーマンの方や副収入目当てで不動産賃貸物件の購入を検討される方が増えてきました。

しかし残念なことに、不動産賃貸経営を経営ではなく投資と考え、不動産賃貸経営の勉強もせず知識を持たないまま、ただ単に不動産業者の言いなりとなり物件を購入してしまい、購入後は管理業者に丸投げすることにより思ったような利益が得られない、最悪のケースは借金が返せれないなどの話をよく聞くようになってきました。

不動産賃貸経営をするには、入り口である物件購入時にその物件の長所・短所をどれだけ把握して購入できるかが大切なポイントです。例えば購入時に満室だから良い物件と考えるのではなく、購入検討時に空室が多くても空室の理由をしっかり把握してその理由が改善できるのであればそれは優良物件であり、逆に購入検討時に満室でも上限いっぱいの家賃で貸し出されている場合などは、今後は収益が下落していくことを前提に検討していかなければなりません。

また購入を仲介・売買する業者には一部ですが、物件購入後、相場より高い家賃で一括借り上げすることを前提に売買価格を吊り上げたり、空室を知り合いに契約させ物件の売買が終了したら解約するという手段で相場よりも高い金額で購入させたり、スルガ銀行問題であったように通常は融資を受けることが出来ない人や物件でも偽装により融資を受けたりなど、勉強不足により大きな損害を被っている方も多くいらっしゃいます。

管理会社の重要性

また、せっかく良い物件を購入できたとしても、不動産賃貸物件は購入がゴールではなく購入した物件をいかにうまく賃貸経営していくかが大切なことです。
物件購入後、大切なことは空室を如何に防いでいくか。またトラブルに対し如何に対応していくかです。基本的には自らが管理をするのではなく管理会社に委託すると思うのですが、その管理会社選びが重要になってきます。

管理会社の選定は非常に難しい課題です。賃貸経営がうまくいくか行かないかはパートナーである管理会社によって大きく変わってきます。
管理会社選びは会社の規模で選ぶのではなく、地域・物件の種別(特徴)によって選ぶ必要があります。大手だからどこのエリアでも強いということはなく、エリア・物件の種別ごとに客付けが強い会社は違います。
まず第一に考えるのは、トラブルに強い管理会社ではなく、客付けに強い管理会社です。その次に滞納やトラブルに次に管理会社を選ぶのが大切です。
当然のことですが、最大のパートナーである管理会社の選定によって不動産経営が大きく左右されます。

次に、管理会社や仲介会社との付き合い方ですが、いくらいい管理会社や仲介会社をパートナーにつけても自らが大家力をつけていかないと管理会社や仲介会社といい関係を長く続けていくことは難しくなります。
大家力とは何かというと、管理会社や仲介会社の立場や考え方をしっかりと理解したうえで、大家としての考えを理解してもらい行動してもらえる力です。
管理会社や仲介会社も当然ビジネスとしてお付き合いをしなければいけない以上、大家として提案を受け入れるか入れないかなどを都度判断していく必要があります。提案をすべて受け入れる、または断ってはいけない提案を断ってしまうなどをしないよう、日々大家力を高めていく努力が必要です。

最後に、出口対策を常に頭に入れながら賃貸経営をすることです。出口は大きく3つあり、物件の耐用年数以内で売却を考えるのか、耐用年数を超えた状態で売却を考えるのか、それとも物件が使えなくなるまで保有するつもりなのかを、物件ごとに決めて経営・管理をしていく必要があります。出口の違いにより管理方法や運営方法が変わってきます。将来物件売却を考える場合は、売却希望時期に物件購入者が魅力を感じる物件に仕上げていかなければなりません。

以上が、不動産賃貸経営を成功させるポイントです。このポイントを的確に押さえて経営していくためには信頼できるパートナーが不可欠だと考えています。
私は、単なる投資目的だけではなく、将来の資産形成を兼ねながら不動産賃貸業を成功させたいとお考えの方にとって一生のパートナーになりたいと考えています。

優良物件を見極める

物件探しの基本は、不動産会社に頼らず自らネット情報を毎日確認することです。ネットに出た情報は水面下で売れなかった物件だと思い込んでいる方もいらっしゃいますが、ネットに出ている物件でも優良物件が隠れている可能性があります。それは、売主から依頼をもらった業者が不動産賃貸物件の売買にたけてないケースなどは水面下で紹介するお客がなくすぐにネット公開する場合もあるからです。また、表向きは優良物件に見えなくても深く調べると有料物件だったということはよくあることです。現に私もネットに掲載された物件をいくつか購入しています。大切なのは、水面下だろうが表に出ている物件だろうがその物件が優良物件かどうかを見極める力です。この力というのは情報力であり、空室が多いから悪い物件と決めつけるのではなくなぜ空室が多いのかを知ることで、改善策を見つけることで優良物件に変わることは多くあります。ただ、そのようなことを調査するのは簡単ではありません。
その物件を販売している会社は売るのが仕事なため、本気で調査はしてくれないでしょうし、空室を募集している賃貸仲介会社に問い合わせても、一見さんにはなかなか本音を言ってはもらえないものです。

物件選びでの当社の強み

自己紹介でもお話しさせていただいた通り、不動産管理業のほか、私自身が複数物件を購入をし不動産賃貸業を営んでいます。そのため大家様側の立場で自身の体験をもとにアドバイスをすることが出来ます。また大手仲介会社に以前勤務していた人脈で数多くの賃貸仲介会社との面識があります。それらを生かしてお客様が見つけられた物件情報から概要書には出てこない裏の部分を調査させていただいています。仲介させていただける物件に関しては、仲介に入らせていただきますが、売主側の業者により仲介に入らせてもらえない場合でも調査だけをさせていただく場合もあります。

不動産賃貸業は金融機関を味方にする

不動産賃貸業を始めるには、金融機関からの借り入れが必要です。現金で始められる方もいらっしゃいますが、個人的には、現金があるならもっといい投資先があると思います。不動産でいうなら日本の不動産投資よりアメリカでの不動産投資の方がキャピタルゲインもインカムゲインも求められ魅力的だと思います。
ではなぜ私が日本で不動産投資に力を入れているか?それは借り入れができるからです。基本的に金融機関は投機目的や資産形成に融資はしてくれません。しかし不動産賃貸業として認めてもらえれば事業資金として融資を受けることができます。このポイントをしっかり理解したうえで金融機関と話を進めないとなかなか融資承認は得られないと思います。ではどうしたら不動産賃貸業者として認めてもらえるか?賃貸物件を持ち、経営をするということです。ですから一棟目の融資が一番難しいのです。儲かるからとか、資産価値があるからとか、キャッシュフローがいいからと言って銀行は融資をしてくれるわけではありません。不動産賃貸業を営むものとしてふさわしいのかどうかを判断します。現に私も一棟目の購入には一番苦労しました。
金融機関といっても、都市銀行・地方銀行・信用金庫・ノンバンク・政策金融公庫などいくつかの種類があります。政策金融公庫やノンバンク以外は基本的に一見さんお断りの姿勢です。
また、個人と法人とでは違いますが、どこの金融機関も打ち止め(融資上限)を設けていて、一棟購入できたからと言って2棟目・3頭目と順調に融資が出るとも限りません。そんな時は、ほかの金融機関との付き合いが大切になり、ほかの銀行との取引が出来るようになると、打ち止めしていた銀行の枠が広がるということになります。
不動産賃貸業を発展させていくには、金融機関の考え方や仕組みをしっかりと理解して金融機関を味方につけていかないと難しいです。

誰にも真似ができない融資付け

仲介専門でやっている会社や大手仲介会社は、一般的に融資付けには強くありません。
なぜかというと、金融機関への紹介方法が違うからです。
金融機関は取引先(融資先)からの紹介と一般の不動産会社からの紹介とで扱いを分けています。
私は、自らが物件を保有するために銀行の顧客(借入先)になっています。最初は、なかなか話を聞いてくれなかった金融機関ですが現在では7行との取引(借り入れ)があります。これは、1年や2年で簡単にできることではありません。現在でも、取引のない銀行に決算書を持参して訪問しても基本的には一見さん扱いされなかなか取引してもらえません。ですから私は取引したい金融機関と取引のある方(借り入れのある方)に当社を銀行に紹介してもらえるよう日々努力しています。金融機関は取引先(貸出先)からの紹介であれば、前向きに話を聞いてもらえる傾向にあります。
自らの物件を増やすために取引銀行を広げているということもありますが、もう一つは当社のお客様(パートナーのお客様)を金融機関に紹介しやすくするためです。
金融機関に紹介させていただくにあたり、金融機関が求めている情報をより多く提供するため、プロフィールシートの作成や事業計画の作成などを一緒に作成させていただき融資付けのお手伝いをさせていただいております。

以上、僭越ながら不動産投資に関して私の考えを述べさせていただきました。
ご興味のある方はお気軽にお問い合わせください。
強引な営業活動は決して行いません。
私は不動産が趣味であり研究対象としてライフワークになっています。
一緒に学びながら成長しながら勉強しませんか?

代表取締役 銅谷 守
パパ